预售证和备案价哪个先出来

一般来说，是备案价先出来。 取得备案价之后，开发商才能去申请预售许可证。

想买房的朋友，一定对“备案价”和“预售证”这两个词不陌生。但是，这两个重要的文件，到底哪个先出炉呢？它们之间又有什么样的关系呢？今天就来给大家捋一捋，保证让各位看得明明白白！

咱们先说结论：通常情况下，备案价会先于预售证出现。 为什么这么说呢？这就要从这两个文件的作用和审批流程说起了。

先说说“备案价”

你可以把“备案价”理解为开发商给房子定的“官方指导价”。

一个楼盘在开卖前，开发商可不是想卖多少钱就卖多少钱的，得先去当地的住建部门（或者物价局，不同城市可能主管部门不一样）报个价，这个过程就叫做“价格备案”。

• 为什么要备案？

  主要是为了防止开发商随意定价，哄抬房价，扰乱市场秩序。同时，也是为了保障购房者的权益，让大家买房买得心里有数。

  备案价是怎么定的？

  这个过程其实挺复杂的，开发商会综合考虑多个因素，包括：

  1. 土地成本： 拿地花了多少钱，这可是大头。
  2. 建安成本： 盖房子、搞装修的各种费用。
  3. 税费： 开发商要交的各种税。
  4. 营销费用： 打广告、做活动的开销。
  5. 合理利润： 开发商总得赚点钱吧。
  6. 周边楼盘价格： 也会参考一下“邻居们”卖多少钱。

  然后，开发商会根据这些因素，算出一个他们认为合理的“备案价”，提交给相关部门审核。

• 备案价定了就不能改了吗？

  一般来说，备案价一旦确定，在一定时间内是不能随意调整的。但是，如果市场情况发生了重大变化，或者有其他特殊原因，开发商也可以申请调整备案价，但需要再次经过审批。

再来说说“预售证”

如果说备案价是给房子定了个“价”，那么“预售证”就是给房子发了张“准生证”。

只有拿到了预售许可证，开发商才能合法地开始卖房（期房）。

• 为什么要预售证？

  这是为了保障购房者的权益。在房子还没盖好之前就卖，购房者承担的风险是比较大的。有了预售证，就意味着这个项目已经通过了政府部门的审查，符合一定的条件，可以开始预售了。

  预售证怎么办？

  开发商在取得土地使用权、规划许可证、施工许可证等一系列证件，并且工程进度达到一定程度后，就可以向当地的住建部门申请预售许可证了。

  申请时需要提交各种材料，包括：

  1. 项目立项批文
  2. 土地使用权证
  3. 建设工程规划许可证
  4. 建筑工程施工许可证
  5. 商品房预售方案（包括房屋的坐落、面积、销售价格、交付时间等）
  6. 已投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明
  7. 等等…

  住建部门会对这些材料进行审核，确认项目符合预售条件后，才会发放预售许可证。

  预售证上会载明很多重要信息，比如：

  1. 预售许可证号
  2. 开发商名称
  3. 项目名称
  4. 房屋坐落
  5. 预售范围（具体是哪些楼栋、哪些单元）
  6. 土地性质
  7. 土地使用年限
  8. 发证机关
  9. 发证日期

  这些信息非常重要，大家在买房前一定要仔细核对！

为什么备案价通常先于预售证？

从上面的介绍可以看出，申请预售许可证需要提交的材料中，就包括了“商品房预售方案”，而这个方案里，是需要明确写明“销售价格”的。

这个“销售价格”，通常就是指的“备案价”。

也就是说，开发商在申请预售证之前，需要先去完成价格备案，确定好备案价，才能把这个价格写进预售方案里，然后去申请预售证。

所以，从流程上来说，备案价是先于预售证的。

当然，凡事也有例外。

有些地方可能允许开发商先申请预售证，然后再补交价格备案的相关材料。但是，这种情况比较少见，而且即使是这样，开发商在拿到预售证之后，也必须尽快完成价格备案，否则是无法正常销售的。

总而言之，对于购房者来说，了解备案价和预售证的相关知识，可以更好地保障自己的权益。在买房前，一定要仔细查看这两个重要的文件，做到心中有数，才能买到称心如意的好房子！