公摊面积怎么算的

🤔公摊面积，这四个字简直是购房路上的“拦路虎”，让人又爱又恨！爱的是，有了它，我们才能享受宽敞的楼道、漂亮的电梯间；恨的是，真金白银买的房，一部分面积却“看得见摸不着”。

😌先来个总结性的答案：

公摊面积 = （整栋建筑物的总建筑面积 – 整栋建筑物各套内建筑面积之和）× 各套房的套内建筑面积 / 整栋建筑物的各套内建筑面积之和

看不懂？没关系！ 更简单的理解是：

公摊面积 = 全楼总面积扣除各家各户面积后剩下的部分，再按照你家房子的大小比例分摊到你头上。

😉接下来，咱们就来好好聊聊这个磨人的“小妖精”：

一、 公摊面积到底是个啥？

咱们买的房子，建筑面积通常由两部分组成：

• 套内建筑面积： 简单说，就是你家地毯铺开的面积，再加上墙体占的面积。
• 公摊建筑面积： 就是咱们开头说的“公摊面积”，指的是整栋楼里大家共同使用的区域。

二、 哪些地方算公摊？

这个问题可复杂了！一般来说，包括但不限于以下这些：

1. 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间： 这些都是维持整栋楼正常运转的“基础设施”。

2. 公共门厅、过道、值班警卫室： 这些是大家进出、安全保障的区域。

3. 为整栋楼服务的公共用房、管理用房的建筑面积： 比如物业办公室、小区活动室等。

4. 墙体： 建筑物墙体分为外墙、与其它户分割的墙（分户墙）等。通常，外墙水平投影面积的一半、分户墙水平投影面积的一半会被计入公摊面积。

5. 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)： 为墙体面积水面投影面积的一半。

需要特别注意的是：

• 车库、车位： 通常不计入公摊面积（除非开发商特别说明）。
• 阁楼： 层高低于2.2米的部分通常不计入建筑面积，也就不涉及公摊。
• 露台：通常不计入建筑面积及公摊面积。

三、 公摊系数又是什么鬼？

有了公摊面积，就有了“公摊系数”这个概念。它是这么算的：

公摊系数 = 总公共分摊面积 / (总建筑面积-总公共分摊面积)

或者可以简化理解为

公摊系数 = 总公共分摊面积 / 各套内面积总和

这个系数，直接关系到你家要分摊多少“公摊面积”。

四、 不同类型的房子，公摊系数一样吗？

当然不一样！一般来说：

• 多层住宅（6层及以下）： 公摊系数通常在7%-12%左右。
• 小高层住宅（7-11层）： 公摊系数通常在10%-16%左右。
• 高层住宅（12-33层）： 公摊系数通常在14%-24%左右。
• 别墅： 公摊系数通常在1%-8%左右。

这只是一个大致的范围，具体还要看每栋楼的设计、配套设施等情况。

五、 公摊面积，真的越小越好吗？

很多人觉得，公摊面积越小，自己“吃亏”就越少。其实，这也不一定。

• 公摊面积太小： 可能意味着公共区域狭窄、配套设施不完善，居住舒适度会大打折扣。
• 公摊面积太大： 固然会增加购房成本，但如果换来的是宽敞的楼道、舒适的电梯、丰富的公共设施，也未尝不是一件好事。

六、 怎么避免“公摊面积”的坑？

1. 看合同： 购房合同中通常会明确写明公摊面积的具体数值、分摊方式等。一定要仔细阅读！

2. 实地考察： 不要只看沙盘、样板间，要到实际的楼层走走看看，感受一下公共区域是否合理。

3. 咨询专业人士： 如果实在不放心，可以咨询律师、验房师等专业人士的意见。

4. 索要图纸： 可以要求开发商提供相关的建筑图纸，这样就可以更清晰地了解公摊面积的具体构成。

七、 关于公摊的一些个人想法

我个人认为，公摊面积的存在有其合理性，毕竟我们都需要公共空间。但是，关键在于“透明”和“合理”。

• 透明： 开发商应该清清楚楚地告知购房者公摊面积的具体构成，不能含糊其辞。
• 合理： 公摊面积的比例应该控制在一个合理的范围内，不能为了追求利润而过度压缩公共空间。

作为购房者，我们也应该理性看待公摊面积，不要一味追求“低公摊”，而忽略了居住的舒适度和品质。在购房时，我们应该更多地关注房屋的整体品质、配套设施、物业服务等因素，而不是仅仅纠结于公摊面积的大小。

希望我的分享能帮助你更全面的认识公摊面积！😊